导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗ng>（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zh涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗ái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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