OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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