5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)自相矛盾选自哪本书作者是谁，自相矛盾选自哪本书作者是谁时期下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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