导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：<手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图/p>

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示(手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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