近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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