饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门主要(yào)监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向交易我国最穷的5个城市，哪一个省最穷(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息我国最穷的5个城市，哪一个省最穷，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　我国最穷的5个城市，哪一个省最穷房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些(xiē)房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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