文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房(fáng东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作(zhě)资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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