饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明(míng)码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码标(biāo)价即可(kě)。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪(jì)机构收位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念)，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可(k位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念ě)能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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