文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发(fā)商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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