导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dà一滴水多少ml 一滴水多少克i)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)一滴水多少ml 一滴水多少克

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)一滴水多少ml 一滴水多少克家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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