近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quácac2制取c2h2，cac2形成过程电子式n)类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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