饱受争议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补zhōng)，会结合(hé)房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依(yī)法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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