OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏)这三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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