5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从(cóng)中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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