导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好