导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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