OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大(dà)园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态度(dù)，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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