导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(91是质数吗，95是质数吗qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(ji91是质数吗，95是质数吗ān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 91是质数吗，95是质数吗