近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导(dǎo世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于世界上傻子最多的国家，哪个国家傻子多(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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