5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时黄山山体主要由什么岩石构成间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)黄山山体主要由什么岩石构成增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融黄山山体主要由什么岩石构成资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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