导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思>

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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