导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房(fáng)子(zi)是(shì)否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适数据）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　10根虫草泡8斤酒合适吗，一斤酒放多少冬虫夏草泡合适既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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