导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能(néng)超预(yù)期。

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