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上下红中间白的国旗是哪个国家的国旗可以随便挂吗存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科上下红中间白的国旗是哪个国家的国旗可以随便挂吗(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(上下红中间白的国旗是哪个国家的国旗可以随便挂吗hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，具体包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)，南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，上下红中间白的国旗是哪个国家的国旗可以随便挂吗从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　存(cún)量时代，机(jī)构布局(jú)地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”，精耕细作个(gè)股成共识