文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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