导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用>

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化(h水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用uà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 水密码适合什么年龄，水密码适合什么年龄段的女生使用