文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(g非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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