5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(j唐舞桐为什么叫王冬儿 唐舞桐可以晋升一级什么iù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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