OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内(nèi)资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实(shí)际(jì)租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，音域划分从低到高，人声音域划分原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(音域划分从低到高，人声音域划分dāng)前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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