近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与(yǔ)《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的《人民的名义》陈海是被谁暗算了 人民的名义是真实改编的吗现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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