“现在的房地(dì)产很难(nán)再出现像过(guò)去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地产(chǎn)都已经(jīng)双(shuāng)杀(shā)到了最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底部，再往下的空间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个(gè)股(gǔ)阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道(dào)中(zhōng)进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷(léi)的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资(zī)背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开(kāi)发资金来(lái)源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企(qǐ)蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今(jīn)年(n蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁ián)新房(fáng)的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国(guó)企背景的房企，民(mín)营房企相对(duì)比较(jiào)困难，所(suǒ)以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各个方面都非(fēi)常(cháng)明显。现在(zài)有国(guó)资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较好，但没有国资背景(jǐng)的民(mín)营房企股(gǔ)价大(dà)多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具(jù)体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别(bié)重视(shì)企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不是行业内最高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业(yè)内最低的；这些(xiē)都是(shì)我们看重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要(yào)注意的(de)是，能够同时满足(zú)上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多(duō)。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武(wǔ)夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京(jīng)投发(fā)展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份(fèn)、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于(yú)乐观(guān)的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的扩张(zhāng)拿地节(jié)奏也有可能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一(yī)线城市进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接(jiē)近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购入地块也实现了快速的(de)开盘利(lì)用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入(rù)市(shì)。像(xiàng)这类(lèi)企业就(jiù)符合(hé)“最后的赢(yíng)家”的(de)特(tè)点。一方面，在(zài)于它本身储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年(nián)拿地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半在(zài)一线城(chéng)市，另(lìng)外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在强(qiáng)二线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说(shuō)看(kàn)到了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来的两年市场没有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是(shì)看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债(zhài)率要(yào)求(qiú)不得高于100％要(yào)更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并没有(yǒu)那么快，所以(yǐ)要规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上(shàng)。其(qí)中(zhōng)，中交(jiāo)地(dì)产净负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明(míng)对比(bǐ)的(de)是，华润(rùn)置地(dì)、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策(cè)略的(de)同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛选标准来看国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实(shí)际表现上，国央(yāng)企确(què)实(shí)会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央企(qǐ)，但这也并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团(tuán)的(de)十大流通(tōng)股东中新进了(le)“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基(jī)金”“全(quán)国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资(zī)产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受(shòu)青睐(lài)，和其自身的(de)基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持自身业(yè)绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近(jìn)七(qī)成营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成(chéng)。近三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的土储(chǔ)补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较(jiào)突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根(gēn)据(jù)中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集(jí)团更(gèng)是迎(yíng)来(lái)多家机构的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰(yīng)基(jī)金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房(fáng)地产产业链上的中游环(huán)节(jié)，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻纤等(děng)材料供应(yīng)商，而下(xià)游应用(yòng)行(xíng)业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房地产开发环节与上(shàng)游材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入(rù)存(cún)量房时(shí)代，所(suǒ)以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居(jū)民(mín)保有的(de)住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着(zhe)时(shí)间的增加，内装更新的(de)需求也(yě)会越来越多。美国过去的(de)数据充分说明了(le)这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很(hěn)好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关(guān)的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细(xì)分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年(nián)内表现的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺，特别是(shì)前者(zhě)在(zài)月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富(fù)安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河(hé)2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长(zhǎng)在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产产业链股票(piào)还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的(de)家(jiā)居板块也因疫(yì)情、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司(sī)都(dōu)实现了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公(gōng)司(sī)的十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报(bào)中他管(guǎn)理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过(guò)这类标(biāo)的大多在(zài)香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期的(de)合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动(dòng)的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能(néng)做到产品提价的公司(sī)很(hěn)少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后(hòu)面因(yīn)为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没有特(tè)别(bié)好，客(kè)户没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提(tí)价(jià)率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较好的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一(yī)步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 蒋经国的母亲是谁 蒋纬国的亲生父亲母亲是谁