风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪-橘子百科-橘子都知道

风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(lià风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪ng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪trong>

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiān风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪g)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。