5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(f先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些áng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　先中间后两边的字有哪些 先外后内的字有哪些ong>（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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