近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的(de)改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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