近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类三传一反指的是什么意思，三传一反指的是反应动力学型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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