5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的收(shōu)入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的