近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REIT为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机s的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提(tí)是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机