万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管(guǎn)、合(十公分有多长 10厘米就是10公分吗hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。十公分有多长 10厘米就是10公分吗

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确了购(gòu)房人的十公分有多长 10厘米就是10公分吗优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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