近(jìn)两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思)。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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