近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(du小黄人名字分别叫什么ì)于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì小黄人名字分别叫什么)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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