近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产(chǎn)情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(b碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗ù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特(tè)许碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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