文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎ标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压i)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压)物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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