万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处唐山大地震和汶川大地震哪个严重置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余(yú)价款的(de)，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安唐山大地震和汶川大地震哪个严重(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其(qí)身？

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