5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价(阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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