5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租(zū)率复四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较(jiào)快四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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