万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。<iphone12换电池多少钱/p>

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)iphone12换电池多少钱负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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