导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(hu500万越南盾是多少人民币，1人民币=ì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京500万越南盾是多少人民币，1人民币=工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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