5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fè离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗n)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚(shèn)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是(sh离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗ì)说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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