近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和(hé)信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红(hóng)金额进(jìnwork on的用法以及语法，workon的用法总结)行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)work on的用法以及语法，workon的用法总结营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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