5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(d手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越iàn)经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越)大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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